新房(fang)，破底线了,赤(chi)湾,项目,金众
南山又要热闹起来了，南山1978·半岛擎峯(feng)能否撑起赤(chi)湾板块(kuai)的(de)市场？
继续探底
近期深圳楼市颇为热闹的(de)区域，非赤(chi)湾板块(kuai)莫(mo)属。
一是位(wei)于赤(chi)湾的(de)金众云山海，备案均价约8.9万/平，首批住宅去化约60%，加推(tui)住宅去化仅81套(tao)，但“9.26”新政后，踩着国庆黄金档打约85折还送黄金，销售加速，甚至登上深圳热销排行榜，整体813套(tao)住宅在(zai)官(guan)方备案平台上显示，销售剩(sheng)余136套(tao)。
二是11月南山1978·半岛擎峯(feng)入市，370套(tao)住宅，备案均价约7.8万/平，总价区间约801万—1545万/套(tao)（不含2套(tao)超大户型），目前仅释放冻资5万享受开盘92折优惠，但据市场反馈，冻资已破500+批次，并且项目也仅接(jie)待冻资客户参观样板间。
作为南山边缘板块(kuai)，可以看(kan)到，市场活跃起来，不仅是因为有政策(ce)推(tui)动的(de)因素，更多是因为区域项目释放了足够(gou)低的(de)市场筹码。
要知道(dao)，2021年(nian)6月，招(zhao)商的(de)半山臻境以10.14万元/㎡，单(dan)价区间约9.11万-10.98万/平 ，总价区间约1036万-1975万/套(tao)入市，开盘没有任何折扣。
随着市场的(de)变化，赤(chi)湾的(de)新房(fang)备案均价经历了2022年(nian)6月的(de)前海宸湾，备案均价约10.43万/平，再到2023年(nian)10月的(de)开云府(fu)，备案均价约8.9万/平。
其中的(de)前海宸湾，更是由于销售不佳，撕开了赤(chi)湾新房(fang)调价的(de)口(kou)子(zi)，在(zai)销售期，项目不断通过更低的(de)折扣，向赤(chi)湾的(de)市场扔出深水(shui)炸弹。
如(ru)今，赤(chi)湾的(de)新房(fang)表现更是刷(shua)新了价格(ge)的(de)底线。
今年(nian)3月后入市的(de)金众云山海折后均价约7.65万/平，折后单(dan)价约6.58万-8.9万/平，折后总价约732.72—1524.78万/套(tao)。
还有几天正式(shi)选房(fang)的(de)南山1978·半岛擎峯(feng)目前92折折后均价7.18万/㎡，折后单(dan)价约6.5万-8.52万/㎡，折后总价约737万-1421万/套(tao)（不含2套(tao)顶复）。
尤其是南山1978·半岛擎峯(feng)，目前暂时只释放出冻资的(de)折扣，在(zai)赤(chi)湾新房(fang)促销的(de)环(huan)境下(xia)，大概率(lu)项目也还会(hui)有更具(ju)体的(de)折扣。
从2021年(nian)到如(ru)今，不过三年(nian)多的(de)时间，赤(chi)湾的(de)新房(fang)价格(ge)便(bian)从均价10万+/平，回到了均价7万+/平，个别促销的(de)房(fang)源，价格(ge)回到了6字头。
更重要的(de)是，随着市场调整，二手房(fang)成交也值得关注。
2019年(nian)以7.9万/平日光(guang)的(de)海祥(xiang)阁，今年(nian)7月也迎来了二手房(fang)的(de)成交。
根据中介成交数据显示，今年(nian)7月海祥(xiang)阁成交一套(tao)101.99平户型，成交总价674万/平，折合均价约6.6万/平。
而区域另一二手房(fang)小区山语海显示，今年(nian)9月成交一套(tao)141.59平户型，成交总价1000万/平，折合均价约7.06万/平。
“量大管够(gou)”
除了价格(ge)显眼，从整个赤(chi)湾的(de)供应(ying)来看(kan)，很(hen)明显深圳楼市新房(fang)不够(gou)卖的(de)行情(qing)，在(zai)赤(chi)湾这个片区域暂时是没有什么说服力的(de)。
就整个赤(chi)湾而言，在(zai)售及11月即将入市的(de)山海丹华府(fu)项目，就还有近千(qian)套(tao)的(de)库存，加上蛇(she)口(kou)地段(duan)的(de)招(zhao)商渔二村(cun)、中信城开东角(jiao)头等项目，供应(ying)量合计可超过4000套(tao)。
这还不算11月13日即将出让的(de)K104-0049宗地。
该宗地位(wei)于金众云山海东区正南面。
一旦K104-0049宗地崛起后，首当其冲的(de)是附近的(de)新房(fang)项目。
比如(ru)金众云山海西区的(de)1栋(dong)景观，3栋(dong)的(de)部(bu)分景观，则有可能被(bei)遮(zhe)挡。
作为临近海边的(de)住宅，看(kan)海的(de)景观资源可以说是大打折扣。
而在(zai)深圳海景景观资源是支撑住宅站上更高价格(ge)平台的(de)一个重要因素。
从实景的(de)航拍视角(jiao)来看(kan)，K104-0049宗地处(chu)于金众云山海西区正南向看(kan)海的(de)视野方向，至于遮(zhe)挡到什么程(cheng)度(du)，取决于宗地未来规划的(de)楼栋(dong)布局以及建筑总高度(du)。
但这也意味着，接(jie)下(xia)来赤(chi)湾将会(hui)是整个深圳新房(fang)入市最密(mi)集的(de)片区，也是价格(ge)最需要考验的(de)片区。
即将开盘的(de)南山1978·半岛擎峯(feng)会(hui)是“926”新政后，赤(chi)湾第(di)二个入市的(de)项目，同样也考验整个区域的(de)加成承受力。
一方面，从实地考察来看(kan)，项目已经是准现楼状态(tai)，交楼基本(ben)目之所及，外立面铝(lu)板安装基本(ben)完工。
项目的(de)优势在(zai)于社区居住氛围(wei)纯粹，无任何保障性住房(fang)、无回迁(qian)，商业可以依(yi)赖开云府(fu)的(de)综合商业，南向目前无遮(zhe)挡，可以看(kan)海景。
另一方面，按照项目释放的(de)500+批次冻资数据，大概率(lu)可以成为检验赤(chi)湾市场的(de)新房(fang)。
市场已经在(zai)预测深圳下(xia)一个“日光(guang)”楼盘了。
但这样的(de)价格(ge)，能否真正打动购房(fang)者，还有待验证。
一方面，项目占地面积小，小区花园空间有限，并且小区总户数380户，可售房(fang)源370套(tao)，机动车位(wei)仅330个，电动车位(wei)100个，后期入住停车位(wei)可能比较紧张；
另一方面，片区自身(shen)环(huan)境和配套(tao)还有待改善，周边基本(ben)以老旧宿(xiu)舍、农民房(fang)、集装箱仓库为主，道(dao)路交通容易出现拥堵(du)，周边的(de)生活设施(shi)，如(ru)医疗、公(gong)园等还有待提升。
后期虽(sui)然可以依(yi)赖开云府(fu)给片区带来整体的(de)商业提升，但也需时间。
第(di)三是整个赤(chi)湾虽(sui)然有国际海洋城概念，这些年(nian)也随着半山臻境、开云府(fu)、前海宸湾、金众云山海和南山1978·半岛擎峯(feng)住宅的(de)落成，整体面貌(mao)有所提升，但周边是码头和集装箱的(de)集中地，整体的(de)发展(zhan)，与(yu)南山的(de)其他版块(kuai)相(xiang)比，被(bei)边缘化。
更重要的(de)是，项目整体的(de)得房(fang)率(lu)约72%，在(zai)深圳众多新房(fang)提升得房(fang)率(lu)的(de)趋(qu)势下(xia)，折后价格(ge)是否仍具(ju)备优势，是有待验证的(de)。
毕竟项目一旁即将出让的(de)K104-0049宗地，是否按照深圳建设新规落成，已经给市场释放了同等的(de)预期和想象空间。
这宗地块(kuai)同样属于无遮(zhe)挡的(de)海景项目。
所以，在(zai)内部(bu)供应(ying)竞争激烈且海量的(de)情(qing)况下(xia)，南山1978·半岛擎峯(feng)想要克服社区停车位(wei)紧凑、片区自身(shen)的(de)环(huan)境、配套(tao)有待发展(zhan)等一系列硬(ying)伤，难度(du)可想而知。
赤(chi)湾的(de)新房(fang)，要么提升品质，要么选择降价，别无选择。
作者 | 飞天小女警